上海“第一烂尾楼”秘史追踪

　　2005年4月1日，西方的愚人节，正是在这一天，东海广场竟经历了一天内3次转卖的荒诞交易，身价翻番

　　《瞭望东方周刊》记者李蔚 | 上海报道

　　许久未现大宗收购项目的上海地产界近日因潘石屹的闯入而风生水起。有着“上海第一烂尾楼”之称、身处黄金地段却十余年深陷产权纠葛的东海广场，被潘石屹的SOHO中国以24.5亿元的价格从摩根士丹利手中买下了一期项目。这也是潘石屹头一遭走出北京。

　　但就在SOHO中国宣布收购该项目前几天，一家名为上海天怡的房产公司向潘石屹递送了律师函。

　　这封名为《“东海广场”权属未清，SOHO中国应审慎收购》的律师函声称，天怡才是该项目的原权利人，其在东海广场的权益严重受损，而鉴于东海广场目前权属未清，建议SOHO中国谨慎交易。

　　陷阱还是馅饼

　　“我看老潘：不怕死的来了！”对于东海广场的再度转手，知名楼市专家蔡为民在博客中不客气地撰文评述。

　　潘石屹在地产界向来以保守著称，但此次收购过后，却有人评价其为“冒进的机会主义者”。

　　从1994年正式立项至今，东海广场可谓历经坎坷，烂尾十四年六度转手，始终未能完成开发，在周边嘉里中心等高档写字楼的“夹击”下不免相形见绌。

　　与先前传出的整体收购不同，SOHO中国此次收购仅是将项目一期的写字楼纳入囊中，该项目高217米，项目地上总建筑面积71671平方米，地下总建筑面积8838平方米，为一幢52层办公及商业综合楼。之后，这个项目将被更名为SOHO东海广场。

　　对于这项耗时半年、价格逾3万元/平方米的收购，潘石屹坦言很划算。然而，不和谐的音符仍未消逝。

　　8月18日，SOHO中国正式宣布收购东海广场一期。紧接着就有部分媒体发布了《潘石屹新项目东海广场疑漏税6亿》之类的报道。SOHO中国反应迅速，8月21日，其在香港专门发布澄清公告，指出相关报道纯属“不实、误导”，将保留采取法律行动权利。

　　之后，本刊记者致电SOHO中国，其媒体负责人王洋告诉《瞭望东方周刊》：“(天怡)这个事已经过去了，没什么影响。”至于诉讼对产权过户等是否会有潜在影响，王洋表示自己无权回答。

　　但天怡的“搅局”看来并未影响潘石屹的心情。8月23日，他还特意在外滩十八号七层的Rouge酒吧举办了“SOHO中国上海之夜”。

　　作为当晚的主角，潘石屹还是一贯的装扮：短寸头、黑框眼镜、黑色套装、银色领带，言谈间毫不吝惜对收购项目的溢美之词。

　　面对仍在诉讼当中的产权纷扰，潘石屹以“善意的第三方”轻松带过：“我们的律师和卖方摩根士丹利的律师同时出具了法律意见，他们认为天怡公司的主张和观点很难得到法院的支持，并且在诉讼程序上也存在着缺陷。退一万步，假如天怡公司赢得了行政诉讼，告赢了上海市政府，我们的购买是一个善意的第三方取得，我们与摩根士丹利的交易也是受法律保护的。”

　　他还强调：“我已经买下了房子，上海市政府也已把房产证办到我们公司名下了。之前这几家公司怎么倒手和我们没关系。”

　　但一些接近东海广场的业内人士对该项目的前景不乐观。知情人士透露，包括上海飞洲集团等为数不少的企业都曾考虑过收购东海广场，但在了解到其复杂的产权变迁后，均选择了放弃。

　　“我们都说来了个‘冲头’。”上海天怡房地产开发有限公司董事长张靖苦笑着向本刊记者评论道。

　　“苦主”天怡

　　张靖小心翼翼地取出几本保存多年的资料，向本刊记者证明自己才是东海广场相关项目的真正主人。

　　张靖从部队转业后进入虹口区政府的房屋管理局工作，1990年前后下海组建了天怡房地产开发有限公司，并担任公司董事长兼总经理。在公司运转顺利的那几年，员工人数曾达到100多名。

　　1993年至1994年，正是上海房价高峰时期，高端写字楼动辄数万元每平米的价格，吸引了众多具备资金实力的企业投身地产界。

　　上海计算机厂的管理层也想在商业地产大潮中分一杯羹。

　　东海广场所在的地块，原本为上海电子计算机厂(原上海无线电十三厂)的厂房。1994年，该厂决定在该地块筹建一个综合性房地产项目。

　　“我那时在做房产咨询，长江计算机公司的焦总让我出出主意怎么开发。他们本来是想做住宅类项目的，我建议做办公楼。”张靖告诉《瞭望东方周刊》。

　　经过协商，天怡公司与上海浦发银行属下的社会基金保障部、上海长江计算机公司三方达成合作协议，即由社保部出钱、计算机公司出地、天怡公司负责开发建设等，该项目名称就是今天的“东海广场”。

　　浦发社保部的钱，全部来源于上海市劳动局管辖下的社会保障基金。当年，浦发银行受托负责这部分社保基金的增值运营，并为此专门成立了社保部。

　　合作三方的利益分配方案是：工程完工后，计算机公司得到一定数额的楼层，社保部按投入资金先得到20%的利息，再按照楼盘的收益6∶4分成，社保部拿6，天怡公司拿4。

　　注册在嘉定区的天怡房产公司，彼时并没有显赫的开发经验。之所以能获得合作机会，是由于合作方看中了其房地产项目的开发资质。

　　张靖至今仍保存着东海广场项目的最初规划，这曾倾注了他的全部心血与梦想。精美的规划效果图显示，规划的东海广场项目共分3期，一期建造的是一幢52层高的A级智能化写字楼，二期是拥有138 套房的公寓式酒店，三期计划保留上海长江计算机厂的2幢楼以建造商场。

　　1998年，一期高楼接近结构封顶。

　　但天怡公司最终功败垂成。由于1997年前后楼市过热，供过于求，国务院开始清理各种违规投向房地产业的资金，明确规定社保基金已进入房地产市场的要全部退出。

　　到1998年3月，浦发社保部已陆续注入资金5亿元，此时必须抽回银行。资金链的断裂让东海广场项目被迫停工。

　　浦发银行急于追回当初投入的资金，作为承建方的天怡不仅没有了资金来源，还要想方设法归还已投入项目的5.6亿资金。

　　内忧外患中，天怡公司被逼到了破产边缘。张靖无奈地垂头叹息：“自从东海广场出事以来，公司就陷入了困境，不断搬家，每搬一次就走掉一批人，现在只剩下8个人了。”

　　纠葛

　　1998年，天怡公司与德国投资者合作成立了上海天堡房地产投资有限公司，意在转向外方融资。

　　1999年1月，浦发行社保部将天怡公司告上法院，要求中止后者侵权行为，并明确自身在东海广场的投资。这起纠纷闹得沸沸扬扬，成为当时上海最大的一起房地产纠纷案。

　　2000年11月10日，上海市高级人民法院作出一审判决：判定天怡公司返还浦发银行投资资金4.8亿元，利息6000万元，合计5.4亿元。在此之前，浦发银行已对东海广场项目申请保全。